요즘에는 노후대책으로 수익형 부동산을 매입하는 분들이 늘어나고 있습니다. 정부에서는 다양한 임대주택등록 혜택을 주고 있습니다.
주택임대사업자로 등록하면 여러가지로 금전적 이익을 받을 수 있지만, 한편으로는 의무와 제한이 있기 때문에 잘 알아두어야 합니다. 주택임대사업자 등록 절차와 그 혜택 그리고 단점 등도 하나씩 알아보기로 하겠습니다.
임대주택등록 혜택 단점 무엇일까
주택임대사업자란
주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 일반인이 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록하는 것을 말합니다.
2인 이상이 함께 건설하거나 소유하는 공동명의 주택도 가능합니다. 등록 요건은 대상주택의 소유자이고 소유예정자 이어야 합니다.
계획승인 또는 건축허가를 받았거나 매매계약을 체결한 경우입니다. 그리고 분양계약은 신청일 기준으로 분양계약 잔금지급일이 3개월 이내에 해당하거나 잔금지급일 이후에 가능합니다.
필요서류는 소유자는 건물등기사항증명서가 필요합니다. 매매계약시는 매매계약서가 필요하고 소유권 확보기한은 3개월 이내입니다. 만일 기한 내에 주택을 취득하지 못하면 사업자등록은 말소될 수 있으므로 유의해야 합니다.
분양계약시는 분양계약서가 필요하고 소유권 확보기한은 1년입니다. 주택임대사업자 등록은 대상주택의 관할 구청이나 군사무소에 직접 방문해서 신청합니다.
관할 세무서에 방문하여 사업자등록 신청서도 함께 제출합니다. 주택임대사업자 등록은 온라인으로 ‘렌트홈’ 홈페이지에서 가능합니다.
임대사업자 등록신청할 때 면세사업자 동시신청도 가능합니다.
임대주택등록 혜택
주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세를 감면받습니다. 전용면적이 60평방미터 이하이면 전액 면제해 주고 85평방미터 이하이면 50%를 감면해 줍니다. 그리고 세액이 200만원 이상이면 85%로 조정해 줍니다.
전용면적 40평방미터 이하 소형주택을 단 1채만 임대해도 재산세 감면을 받을 수 있습니다.
40평방미터 이하는 전액 감면해주고 60평방미터 이하는 75%, 85평방미터 이하는 50%를 감면해 줍니다. 재산세액이 50만원을 넘으면 85%를 감면해 줍니다.
다가구의 경우에는 1개의 주택으로 간주하지만 구분등기된 각각으로 계산을 합니다. 공동소유인 경우에는 지분이 가장 큰 사람을 기준으로 계산합니다.
부부 소유인 경우에는 본인과 배우자가 각각 보유하였을 때는 이를 합산하고, 부부 중 지분이 더 많은 사람이 있거나 동일한 경우에는 1인 주택으로 책정합니다.
임대소득이 1년에 2천만원을 넘으면 종합소득세 합산하여 종합소득세를 신고하고 그 이하인 경우에는 14%의 분리과세 대상에 포함합니다.
주택공시가격이 6억원 이하인 경우에 8년 동안 임대하고 양도하는 경우에는 양도세 중과를 하지 않고 장기보유특별공제 70%를 적용해 줍니다.
그리고 종합부동산세 과세를 할 때 합산대상에서 배제해 줍니다.
지난해 말에 정부는 전용 85제곱미터 이하 아파트에 대해서도 10년 장기임대를 허용하여 세제혜택을 복원시킨다고 발표하였습니다.
하지만 현재는 아파트는 불가하고 1채 이상 단독주택, 다세대주택 등 신규만 10년으로 허용하고 있습니다. 만일 개정된다면 2채 이상 85제곱미터 이하 아파트도 10년 신청할 수 있다고 합니다.
임대주택등록 단점
주택임대사업자로 등록하면 10년 이상의 의무기간이 있어서 계속해서 세를 놓아야 합니다. 개인적인 사정이 있어도 말소가 불가능합니다.
또한 직전 전세 또는 월세 대비 5%의 증액 제한이 있습니다. 주택임대차 기간이 끝날 때 갱신거절권을 행사할 수 없습니다.
선순위 담보나 세금 체납에 대한 사항을 명확하게 설명하고 전달해야 합니다. 이러한 의무를 이행하지 않으면 500만원의 과태료가 부과됩니다.
임차인과 계약을 체결한 후에는 임대료가 어느 정도인지 얼마 기간이 있는지를 관할 지자체에 신고해야 합니다. 정확하게 신고를 하지 않으면 천만원의 과태료가 부과됩니다.
그리고 직장가입자의 피부양자로 등록되어 있던 분은 임대사업자 등록을 하면 지역가입자로 전환되어서 건강보험료가 많이 오르게 됩니다.
